常見問題

針對物業單位出現滲水問題,您可以考慮以下方式解決:

  1. 首先,您可以自行進行初步檢查或通知物業管理處進行檢查,以確定滲水問題的大致範圍和原因。
  2. 如果問題較為嚴重,您可以向屋宇署及食物環境衛生署滲水聯合辦事處尋求協助。他們有專業知識和經驗處理滲水問題,可以提供相應的建議和解決方案。
  3. 另外,您也可以委託獨立的第三方機構進行滲水調查。這種方式可以確保公正和客觀的評估,並提供專業的建議和解決方案。這些機構通常具有專業知識和經驗,可以全面評估滲水問題的根源和影響,並提供適當的修復方法。

在遇到樓上漏水事件,但樓上一直未回應並推卸責任的情況下,您可以考慮以下方法處理:

  1. 首先,確定漏水問題的來源和範圍。如果您有證據或目擊到漏水情況,可以拍攝照片或錄影作為證明。這些證據可以幫助您證明漏水是由樓上單位導致的。
  2. 與樓上單位進行溝通。儘管他們可能已推卸責任,但仍然可以嘗試與他們進行對話,解釋情況的嚴重性,並要求他們配合解決問題。如果可能,可以提出共同解決方案,例如聘請專業人士進行檢查和修復。
  3. 尋求法律援助。如果樓上單位拒絕配合或繼續推卸責任,您可以考慮尋求法律援助。諮詢專業律師可以幫助您了解相關法律和權益,並採取適當的法律措施來解決問題。
  4. 請公證行幫助。在某些情況下,找公證行作為中立第三方可以幫助您處理個案。他們可以提供專業的意見和建議,並協助您獲得應得的補償和損害賠償。

一般來說,法律程序的時間取決於具體的案件性質和法院的工作負荷。在一般的民事案件中,可能需要90天至365天左右的時間。

首先,在審前覆核階段,您需要提交法庭認可的報告,以證明樓上漏水對您的單位造成了損害。如果懷疑滲漏的單位未能提出抗辯,法庭通常會判定該單位敗訴。

接著,如果您在訴訟中獲勝,您可以通過裁判令要求樓上單位停止滲水並賠償您的損失。在提起訴訟之前,您可以聘請經過法庭認可的公證行來撰寫公證報告,以幫助您在法庭上取得有利的結果。

界定私用部分和公用部分的方式可以參考以下方法:

  1. 查核政府土地註冊處:您可以查看政府土地註冊處的註冊業權圖則和相關文件。這些文件通常會顯示物業的私有權範圍和公共權限。
  2. 物業管理公司:物業管理公司負責執行屋苑或大廈的管理工作,包括公共設施和公共場所的維護。您可以向物業管理公司查詢有關私用部分和公用部分的詳細信息,他們通常能提供相關的文件和解釋。

這些方法可以幫助您確定物業中哪些區域屬於私用部分,例如住戶的單位,以及哪些區域屬於公用部分,例如大廳、健身房、游泳池等。但需要注意的是,不同地區和物業可能有不同的界定標準,因此建議您查閱相關文件並向相關當局或專業人士諮詢以獲得更準確的界定。

聘用獨立的公正行進行滲水漏水調查有以下好處:

專業知識和經驗:獨立的公正行通常由具有專業知識和經驗的專家擔任,這些專家擁有深入的滲水調查和分析技術。他們能夠提供專業的意見和建議,確定滲水問題的原因和解決方案。

客觀中立:獨立的公正行不隸屬於任何特定的公司或利益團體,因此可以提供客觀中立的意見。他們的目標是基於事實和專業判斷,不受任何利益衝突或壓力的影響。

法律效力:獨立公正行的滲水調查和專家報告通常具有法律效力。這意味著在法律程序中,這些報告可以作為證據來支持您的主張或案件。

全面檢驗和分析:獨立的公正行會使用先進的檢驗和分析技術來進行滲水調查。這包括使用專業工具和儀器進行測試和檢測,以確定滲水問題的來源和範圍。

專業報告和建議:獨立公正行的滲水調查報告將提供詳細的調查結果、分析和專業建議。這些報告可以幫助您了解滲水問題的嚴重程度,提供解決方案和預防措施。

聘用獨立的公正行進行滲水調查可以確保專業的意見和建議,並提供具有法律效力的專業報告,這將有助於解決滲水問題並保護您的權益。

清潔和保護牆身:首先需要將潮濕的牆身清潔乾淨,去除任何已經損壞或受潮的部分。然後可以在牆身上應用界面劑作為保護層,以防止水分滲透。

防水塗料:在清潔和保護牆身後,可以使用防水塗料對牆身進行滾塗,以形成一層防水保護層。這可以提供有效的防水功能,避免水分進入牆壁。

牆身重建:如果牆壁滲水問題嚴重,上述方法無法解決,可能需要考慮重建牆身。這可能包括完全剷除損壞的部分,重新填補滲水區域,然後再進行防水層的塗刷。

室內外防水:如果滲水是由室外的水滲入牆內引起的,則需要在室內和室外牆身上進行防水處理。室內牆身可以使用柔性的防水塗料,而室外牆身可以使用剛性的防水塗料。這樣可以提供兩層防水保護,從而防止水分滲透。

牆身保溫:牆身滲水潮濕的另一個原因可能是因為牆身保溫不良,導致牆身冰冷,水蒸氣在上面凝結形成水滴。因此,需要確保牆身的保溫性能良好,以避免牆身潮濕和發霉。

修補和更換水管:如果牆身滲水是由於水管破裂引起的,則需要修補或更換受損的水管。這樣可以解決水管漏水問題,從而解決牆身滲水潮濕的問題。

滲水聯合辦事處的滲水調查程序通常包括以下階段:

檢查滲水濕度:食物環境衛生署會到懷疑受樓宇滲水影響的物業單位進行滲水濕度的檢查。如果沒有發現明顯的漏水或滲水濕度低於35度,則滲水調查將結束。

室內排水管色水測試:如果滲水濕度達到35度,食物環境衛生署將進行室內排水管的色水測試,以確定是否有滲漏。如果發現排水管滲漏,滲水聯合辦事處將向滲水源頭單位業主發出公眾妨擾事故通知。

室內防水層色水測試:屋宇署在懷疑滲水源頭的單位進行室內防水層的色水測試。如果懷疑供水管滲漏,則會轉介水務署進一步處理。對於特殊複雜的案例,屋宇署可能會考慮使用先進的儀器進行滲水檢測。如果確定防水層出現滲漏,滲水聯合辦事處將向滲水源頭單位業主發出公眾妨擾事故通知。

如果滲水聯合辦事處無法確定滲水源頭,則滲水調查將終止。

滲水聯合辦事處的滲水測試通常不包括以下部分:

物業單位的室外部分:這包括露台、工作平台、平台、天台等。這些地方通常不在滲水聯合辦事處的調查範圍內。

非法僭建部分:物業單位內未經屋宇署核准的非法僭建部分,也不會被納入滲水聯合辦事處的測試範圍。

大廈的公用部分:這包括公用喉管、外牆、天井、天台、平台、水缸等。這些部分通常由大廈的管理機構負責,並不直接涉及滲水聯合辦事處的滲水測試。

雨水滲漏引起的樓宇滲水:如果樓宇的滲水是由於雨水滲漏引起的,例如外牆、天井、門窗、雨水管等,則這些情況通常不在滲水聯合辦事處的調查範圍內。

根據滲水聯合辦事處的樓宇滲水調查程序,漏水滲水濕度的讀數定義如下:

20度或以下:被視為正常濕度,不被認為是滲水問題。

21度至34度:被視為輕微或間歇性滲水,可能有一些潛在的滲水問題存在。

35度或以上:被視為明顯滲水,表示有明顯的滲水問題存在。

80度或以上:被視為嚴重滲水,表示有嚴重的滲水問題存在。

滲水聯合辦事處將使用處方統一指定的型號和經標定的導電感應濕度測量儀器來進行濕度檢測。根據這些滲水濕度的讀數定義,滲水聯合辦事處只會調查明顯滲水和嚴重滲水的個案,以確定滲水問題的嚴重程度並提供適當的解決方案。這有助於提高調查的效率並專注於處理最嚴重的滲水問題。

如果滲水聯合辦事處能夠確認漏水滲水的源頭,他們將採取以下措施進一步跟進:

妨擾事故通知:滲水聯合辦事處將向涉及滲水問題的相關人士發出妨擾事故通知,要求他們在指定的期限內解決或減少滲水問題的妨擾。

覆檢:在妨擾事故通知指定的期限後,滲水聯合辦事處將進行再次檢查,以確認滲水問題是否已解決。如果滲水問題被有效解決,相關的妨擾事故通知將被撤銷。

值得注意的是,妨擾事故通知並不涉及具體的維修方法或任何滲水賠償。它僅僅是要求滲水問題的相關人士在一定期限內解決或減少滲水問題的妨擾。

此外,一般情況下,滲水聯合辦事處的滲水調查報告不能用於民事訴訟。這意味著滲水聯合辦事處的目標是確定滲水問題並提供解決方案,而非涉及法律責任或賠償。民事訴訟可能需要進一步的法律程序和證據來確定責任和賠償問題。